Поиск

Новостройки

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Час ПИК: есть ли угроза монополизации строительного рынка в России?

https://www.novostroy.ru/articles/market/chas-pik-est-li-ugroza-monopolizatsii-stroitelnogo-rynka-v-rossii/
Час ПИК: есть ли угроза монополизации строительного рынка в России?
Час ПИК: есть ли угроза монополизации строительного рынка в России?
Что на рынке
2022-05-25 12:18:00
http://novostroy.su.vitaliy.vdev/regions/u/articles/box/628dfc4c2b0d7.jpg
Novostroy.su
211
21
Вряд ли для кого-то станет откровением, что в России есть крупные концерны, которые занимаются возведением значительной части жилья.

Вряд ли для кого-то станет откровением, что в России есть крупные концерны, которые занимаются возведением значительной части жилья. 

Час ПИК: есть ли угроза монополизации строительного рынка в России? Час ПИК: есть ли угроза монополизации строительного рынка в России?

Вот майский рейтинг застройщиков по количеству строящихся кв. м от сайта наш.дом.рф.

На фото — крупнейшие застройщики России

Упомянутые организации
Донстрой
Компания
Рейтинг A+/46 объектов
МИЦ
Компания
Рейтинг B+/20 объектов
MR Group
Компания
Рейтинг A/41 объект
ФСК
Компания
Рейтинг A-/42 объекта
Главстрой
Компания
Рейтинг A/19 объектов
А101
Компания
Рейтинг B+/7 объектов

Если верить этим данным, то из 96108 тысяч кв. м жилья по всей стране 11% строит первая тройка девелоперов. На локальных рынках доля нескольких крупных игроков может быть гораздо больше. Вот как оценивает ситуацию Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

«На сегодня половина предложения первичного рынка «старой» Москвы представлена пятью крупными застройщиками: ПИК – 29,4%, MR Group – 8%, «Донстрой» – 5,6%, ФСК – 4,3%, «Главстрой» – 3,4%. На рынке Новой Москвы 70% предложения представлено также пятью компаниями: «А101» – 25,8%, ПИК – 12,3%, МИЦ – 11,4%, «Абсолют Недвижимость» – 11,3%, «Самолет» – 10,2%».

При этом постепенно идёт процесс укрупнения строительного бизнеса. Так, с 2020 года в структуру уже упомянутого холдинга «Самолет» вошел петербургский застройщик «СПб Реновация», и теперь его проекты реализуются уже под новым брендом. В апреле этого года финский девелопер YIT заявил о продаже своего российского бизнеса ГК «Эталон».

В связи с этим возникают закономерные вопросы. К примеру, не грозит ли России полная монополизация рынка строительства жилья? И как такой расклад скажется на качестве и стоимости квартир для россиян? На эти вопросы мы и постараемся сегодня ответить.

Но для начала давайте разберёмся с терминологией, чтобы не было разночтений. Итак, что же такое монополизация.

На фото — что же такое монополизация

А вот те факторы, которые к ней приводят.

На фото —  факторы способствующие монополизации рынка

Монополизация уже идёт?

О том, что Россия становится на путь, ведущий к монополизации строительного рынка, говорят уже давно. Как минимум с момента перехода на проектное финансирование в 2019 году. Это мера была призвана решить проблему обманутых дольщиков, так как теперь сделки по покупке квартир в новостройках должны идти только через безопасные эскроу-счета.

Но это же способствует уходу с рынка небольших строительных компаний, которым трудно получить банковское финансирование проектов.

Кузнецова Наталия
Эксперт рынка

«Доля небольших компаний с каждым годом всё больше сокращается и это закономерное развитие событий в силу того, что с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета значение крупных застройщиков, имеющих стабильное финансовое положение, возрастает.

В разрезе первичного рынка Московского региона можно говорить скорее не о монополизации, а об олигополистической [где доминирует крайне малое количество фирм — прим. ред.] конкуренции, поскольку на рынке присутствуют несколько масштабных игроков, которые вступают в ценовую и неценовую конкуренцию друг с другом», — сообщает Наталия Кузнецова.

Упомянутые организации
Glincom
Компания
6 объектов

Согласен с этой оценкой и Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom:

«Глобально о монополизации рынка говорить нельзя, однако вымывание мелких игроков точно происходит. Особенно сложно им приходится в регионах, где маржинальность проектов и так невысокая, из-за чего эффективная бизнес-модель получается лишь у крупных девелоперов, которые могут сокращать свои издержки благодаря реализации больших объёмов. Я думаю, что доля крупных компаний на рынке недвижимости продолжит расти».

На фото — строительство ЖК

Но и помимо изменения модели финансирования у строителей хватало проблем в последние годы.

Упомянутые организации
CITY78
Компания
2 объекта

«Отрасль в последние годы переносит тяжёлые испытания: переход на проектное финансирование, пандемия, постоянный рост цен на стройматериалы, колебания курса валют и повышение ключевой ставки», — перечисляет Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК «Сити 78».

Но он же думает, что уход с рынка небольших компаний может быть только на пользу строительной отрасли.

«Это был своего рода естественный отбор, после которого выжили крупные компании с устойчивой бизнес-моделью. Однако таких компаний достаточно много, поэтому нельзя назвать их монополистами», — добавляет эксперт.

Вот такой вот закон джунглей. В нашем случае бетонных.

Каково быть некрупным застройщиком

Упомянутые организации
Балтийская жемчужина
Компания
Рейтинг A/10 объектов

Изменения в регулировании долевого строительства, произошедшие с 2019 года, довольно сильно повлияли на рынок. И прежде всего на небольшие компании. Вот что по этому поводу говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

«В 2019 году после перехода на проектное финансирование повысилась стоимость проектов, поскольку деньги на строительство начали занимать не у дольщиков, а у банков под процент. Время, которое тратилось на бюрократические процедуры, было сопоставимо со строительным циклом.

А в капиталоёмкой строительной отрасли любые временные и трудовые затраты существенно повышают конечную цену квадратного метра, что при стагнации реальных располагаемых доходов населения подрывает спрос. Кроме того, банки, опасаясь риска неплатежей, ужесточили требования к заёмщикам.

Больше доверия, по очевидным причинам, вызывали опытные крупные игроки с понятными проектами. Малый бизнес и уникальные идеи в эту схему не вписывались».

Именно вопрос финансирования строительства в нынешних реалиях и вызывает наибольшие трудности у некрупных застройщиков.

«Основная проблема для небольших компаний – это получить проектное финансирование, потому что в текущих условиях риски резко возросли. Банку нужно понимание, что проект “выстрелит”, то есть будет спрос, интенсивный, но оправданный прирост цен, окупаемый масштаб застройки.

Упомянутые организации
Optima Development
Компания
1 объект
Группа Родина
Компания
4 объекта

С этой точки зрения, труднее кредитоваться застройщикам в небольших городах, в депрессивных регионах, где спрос на новостройки слабый, а рентабельность строительства невысокая. Поэтому с переходом на проектное финансирование суммарные объёмы строительства упали с 118 млн кв. м в середине 2019 года до 95 млн кв. м сейчас, то есть примерно на 20%», — утверждает Владимир Щекин, совладелец «Группа Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

На трудности с получением финансирования для новых проектов указывает и Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):

«Во-первых, серьёзной проблемой выступают высокие ставки по таким кредитам, так как они находятся в прямой зависимости от ключевой ставки ЦБ. Бесспорно, c начала апреля она снизилась с рекордных 20% до 14%, однако это всё равно существенно больше, чем полгода назад.

Власти в начале апреля приняли решение о субсидировании ставки по проектному финансированию до 15%, но оценить эффективность этой меры можно будет в июне, когда этот механизм заработает в полную мощность.

Во-вторых, причиной отказа может выступить низкая, по мнению банка, ликвидность проекта в сочетании с высокими рисками (например, срыва сроков строительства или банкротства застройщика).

Более того, анализируется не только сам объект и его параметры, но и опыт девелопера. Если в его портфеле не так много проектов (или вообще отсутствует бэкграунд), то кредитный комитет может не одобрить открытие финансирования».

На фото — ЖК «Prime Park»

А в чём собственно проблема?

Наверное, каждый россиянин, даже не изучавший экономику, подспудно понимает, что монополия — это что-то плохое. Да и не зря же существует специальный государственный орган с грозным названием — ФАС, то есть Федеральная антимонопольная служба.

Раз с монополиями надо бороться на государственном уровне, то это верно что-то плохое? Или не всё так однозначно?

«В долгосрочной перспективе эффект от концентрации строительства двоякий. С одной стороны, это способствует устойчивости отрасли к вызовам и рискам, потому что крупным игрокам проще получить проектное финансирование. С другой стороны, чем слабее конкуренция, тем выше цены и ниже качество» — думает Владимир Щекин.

Но насчёт того, что монополизация рынка скажется негативно на покупателях жилья, эксперты единодушны.

Упомянутые организации
Bonava
Компания
Рейтинг A/12 объектов
Полис Групп
Компания
Рейтинг A/18 объектов

«Укрупнение бизнеса означает снижение конкуренции, что влечёт за собой часто сокращение количества проектов и повышение цен», — полагает Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп».

«Дома, строящиеся в рамках госзаказа компанией монополистом, будут далеки от того представления о комфортном и безопасном жилье, к которому в последние годы привыкли жители городов-миллионников. Монополизированный рынок не позволяет формироваться качеству продукта и рыночной цене», — считает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».

«Монополизация тем и опасна, что в отсутствие конкуренции даёт возможность участнику (или участникам) диктовать рынку свои условия, прежде всего по цене. При наличии в сегменте или локации нескольких проектов, между которыми идёт соревнование за клиента, застройщики в борьбе за интерес потенциальных покупателей постоянно дополняют свои проекты, прорабатывают ценообразование и стратегию продаж. Когда же такого состязания нет, продукт по сути останавливается в своём развитии», — добавляет Дмитрий Голев.

На фото — ЖК «Prime Park»

Что нас дальше ждёт

Кстати, а какие есть прогнозы на ближайшее будущее? Сохранится ли тенденция на сокращение количества небольших строительных компаний? Вот что ответили, опрошенные нами эксперты:

Мария Черная:

Не думаю, что 2022 год станет годом монополизации рынка. Рынок будет активно готовиться к выживанию в последующие, очень трудные для экономики страны годы. В любом случае монополизация – это всегда акт политической воли государства. Если правительство решит пойти по этому пути, даже пытаясь объяснить это общественным благом и обеспечением безопасности потребителей, сосредоточение рынка в «одних руках» остановит развитие отрасли и ухудшит качество вновь создаваемого жилья.

Ольга Ульянова:

Строительный рынок так часто лихорадило, что, наверно, остались наиболее крупные игроки, которые уже имеют опыт работы в стрессовых сложных условиях. Вряд ли сейчас мы увидим заметный процесс объединения компаний, если только это не связано с внешнеполической повесткой, когда западные компании покидают наш рынок, продав свой российский бизнес другим структурам.

Руслан Гайсин:

Угрозы монополизации рынка на данный момент мы не наблюдаем. С рынка будут уходить небольшие застройщики, но крупные компании по-прежнему будут конкурировать между собой. В Москве и Санкт-Петербурге достаточно много крупных застройщиков, и сложно представить, что на горизонте пяти лет они могут обанкротиться.

Всем непросто

На этом можно было закончить статью. Но у нас ещё остался один комментарий от представителя небольшой строительной компании, которая работает на загородном рынке. И хоть этот материал и посвящён скорее строительству многоквартирных домов, но высказывание Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», здесь весьма кстати:

Упомянутые организации
ПИК
Компания
Рейтинг A+/130 объектов
Группа «Самолет»
Компания
Рейтинг A/35 объектов
Инград
Компания
Рейтинг B+/26 объектов

«Мы строим ИЖС, но как раз являемся небольшой компанией и сталкиваемся со сложностями. Первая сложность – нет адекватных программ льготного кредитования, которые бы помогли нам как девелоперам. В связи с этим были актуальны тенденции проектного финансирования в конце 2021 года. Тогда на наш рынок выходили крупные игроки — ПИК, «Самолет», «Инград»…

Их проекты всё ещё не реализованы, а мы пока достраиваем свои объекты и ощущаем резкое охлаждение спроса.

А монополизация строительной отрасли уже есть – правда, в разрезе строительных материалов и снабжения ими. Например, газобетонный блок за 2 года подорожал в 4 раза. И это не следствие санкций, волатильности валют, а конкретное последствие консолидации заводов и производства в руках одной компании-монополиста.

В условиях импортозамещения такие ситуации могут быть (да и уже есть) неединичными, и именно они влияют на стоимость жилья в сторону удорожания себестоимости и, как следствие, цены конечного продукта».

Статья по данной теме20 мая 2016

После принятия поправок к 214-ФЗ, которые ужесточили требования к застройщикам, многие эксперты высказывают опасения о том, что произойдет «вымывание» мелких компаний и рынок станет монополизированным. Управляющий партнер «Метриум Групп», Мария Литинецкая, считает, что в текущей ситуации этого опасаться не стоит.

Похожие статьи по данной теме

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail
К этой новости пока нет ни одного комментария
Отменить

Самое читаемое за месяц